Dlaczego kupujesz nieruchomość czyli cel Twojej inwestycji.

Jednym z obszarów moich zainteresowań są nieruchomości. Od ponad 10 lat śledzę rynek, w szczególności rynek wtórny. Sam zakupiłem już 3 nieruchomości na swoje potrzeby, a w przyszłości mam nadzieję zająć się tym tematem bardziej profesjonalnie.

Na nieruchomościach można zarobić, tylko trzeba wiedzieć jak. Poświęciłem setki godzin na analizę rynku, zmian jakie na nim występują, poszukiwanie okazji, negocjacje, remonty. Kupowałem dla siebie, z czasem zacząłem także wynajmować. Zaznaczę przy tym, że wszystkie nieruchomości kupowałem po okazyjnych cenach i traktowałem je jako moje przejściowe mieszkanie. Przy zakupie zawsze zostawiałem sobie perspektywę wynajmu lub ewentualnej sprzedaży mając na względzie, że w przyszłości znajdę dla siebie coś lepszego.

Mogę podzielić się z Wami moimi spostrzeżeniami i doświadczeniami w tym zakresie. Być może komuś się przyda. Bez względu na to jakie będzie przeznaczenie nabywanej nieruchomości. Chciałbym aby zebrało się to w cały cykl, będę od czasu do czasu wracał do tematyki nieruchomości.

Na początek należy zadać sobie pytanie: po co Ci nieruchomość?

Zanim nabędziesz nieruchomości, przemyśl bardzo dobrze – dlaczego chcesz to zrobić? To będzie determinować wiele czynników, które będzie trzeba wziąć pod rozwagę. Na inne sprawy będziemy zwracać uwagę kupując nieruchomość inwestycyjnie czy na kupując ją na własne potrzeby. Tak samo inne czynniki będą ważne przy inwestycjach krótko czy długoterminowych. Jeżeli dobrze określisz swoje potrzeby już na początku, dużo łatwiej będzie Ci ustalić strategię inwestycyjną, którą będziesz konsekwentnie realizować.

Klasyfikacja nabywanych nieruchomości – tak według mnie należy podzielić nieruchomości, które nabywamy:

  1. Zakup inwestycyjny

a) Inwestycja krótkoterminowa

Za inwestycję krótkoterminową przyjmuje się okres inwestycyjny do jednego roku. Inwestycje krótkoterminowe służą szybkiemu obrotowi zainwestowanego kapitału i realizacji zysków. Dotyczy to właściwie transakcji okazyjnego kupna nieruchomości i sprzedaży jej w niedługim czasie. Dynamika inwestycji wymaga dużego zaangażowania i intensywnej pracy. Szybki obrót pozwala na osiągnięcie wysokiej rentowności kapitału. Jeżeli nie są to pojedyncze i sporadyczne przypadki inwestowania, inwestycje krótkoterminowe są przeznaczone raczej dla osób, które chcą się zająć inwestowaniem w nieruchomości profesjonalnie. Przy zawodowym podejściu do tego typu inwestycji, można osiągnąć wyniki pozwalające na możliwość rezygnacji z pracy zawodowej i skupienie się na tym rodzaju działalności.

b) Inwestycja długoterminowa

Za inwestycję długoterminową przyjmuje się inwestycje o horyzoncie czasowym powyżej jednego roku. Służą one długoterminowemu zainwestowaniu kapitału, za to z możliwością osiągania regularnych, stałych dochodów. Tego typu transakcje są ukierunkowane na najem lub dzierżawę nabytej nieruchomości. Przy długoterminowych inwestycjach można wykorzystać długoterminowe finansowanie, takie jak kredyt hipoteczny. Wolniejszy obrót kapitałem wymaga przede wszystkim intensywnej pracy na początku, przy doborze inwestycji. W późniejszym okresie wystarczy sporadyczna kontrola zarządzanej nieruchomości. To rozwiązanie dla osób, które długofalowo budują swój majątek i oczekują stałych dochodów. Jeżeli dochody z najmu/dzierżawy będą wyższe niż wysokość rat kredytu hipotecznego, długoterminowo budujesz majątek niewielkim nakładem kapitału. Co więcej, stałe dochody z nieruchomości pokrywające raty zaciągniętego na nią zobowiązania powiększają Twoją zdolność kredytową, a to oznacza, że możesz kupić kolejną nieruchomość, i kolejną, i kolejną. Jeżeli będziesz dbać o dobór rzetelnych najemców, możliwości inwestycyjne są praktycznie nieograniczone.

  1. Zakup na własne potrzeby

Zakładam, że nie planujesz mieszkać w dłuższym okresie czasu u kogoś (np. u rodziców, dziadków itd) i planujesz się usamodzielnić wyprowadzając „na swoje”. Nabycie nieruchomości na własne potrzeby jest alternatywą do wynajmu. Tylko czy zawsze nabycie nieruchomości na własne potrzeby jest dobrym rozwiązaniem? Młodzi ludzie dążą do uzyskania własnego lokalu mieszkalnego, aby móc zamieszkać “na swoim”. Jeżeli zdolność kredytowa na to pozwala, najczęściej czynsz za mieszkanie jest zbliżony do wysokości raty kredytu. Zaletą w tym przypadku jest posiadanie własnej, wartej zwykle setki tysięcy złotych nieruchomości, po zakończeniu okresu kredytowania.

Nie należy jednak traktować tego zakupu jako inwestycji przynoszącej zyski. Długofalowa wartość nieruchomości jest kształtowana przez poziom inflacji. Tak więc mamy raczej szanse odłożenia w czasie pewnych kwot pieniędzy i zabezpieczenia ich wartości w czasie. Korzyścią jaką możemy uzyskać, jest odzyskanie części pieniędzy, które wydalibyśmy za czynsz najmu nieruchomości.

Problemem przy zakupie nieruchomości na własne potrzeby mieszkaniowe jest natomiast ograniczenie mobilności zawodowej. W przypadku możliwości podjęcia bardziej intratnego zajęcia w oddalonej od obecnego miejsca zamieszkania lokalizacji, własne lokum może stanowić kulę u nogi. Przy najmie zmiana miejsca zamieszkania jest stosunkowo łatwa. Jest to o tyle ważne, że różnice w wynagrodzeniach za tę samą pracę pomiędzy poszczególnymi regionami mogą być ogromne. Warto rozważyć, czy rynek pracy i nasz zawód może wymagać za kilka miesięcy lub lat przeprowadzki.
———————–
Warto bardzo dokładnie przemyśleć cel w jakim dokonujesz zakupu. W pewnych zakresach będą się one wykluczać. Dokonując zakupu dla siebie, będziesz patrzeć przede wszystkim na swoje potrzeby, na funkcjonalności, z których będziesz korzystać. Cena może zejść niekiedy na drugi plan, jeżeli nie planujesz sprzedaży danej nieruchomości ani uzyskiwania dochodów z najmu. Przy zakupach inwestycyjnych, najważniejsza jest kalkulacja. Chcemy osiągnąć zysk z inwestycji, więc trzeba dobrze policzyć czy wszystko się zgadza i nasza inwestycja przyniesie założone korzyści.

To tyle na początek. W innych postach będę starał się przybliżyć kulisy moich inwestycji w nieruchomości, zarówno pozytywne aspekty jak i błędy, które popełniłem. Mam nadzieję, że pozwolą Wam zaoszczędzić problemów przy Waszych inwestycjach.

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *