Inwestowanie w lokale użytkowe.

W poprzednim artykule z cyklu o nieruchomościach opisywałem inwestowanie w nieruchomości mieszkalne, najpopularniejszy sposób inwestowania. Tych typów kilka jeszcze do scharakteryzowania nam zostało. Dzisiaj chciałbym przedstawić kolejny rodzaj nieruchomości, w które warto inwestować: nieruchomości użytkowe.

Jako nieruchomości użytkowe definiuję nieruchomości z przeznaczeniem pod prowadzenie działalności gospodarczej. Jeżeli poszukujesz lokalu na własny użytek, możesz wyszukać okazji i zaoszczędzić na koszcie zakupu.

Inwestując w nieruchomości użytkowe możesz wyszukać okazyjnych nieruchomości, sprzedać ją z zyskiem lub wydzierżawić. Dzierżawa nieruchomości użytkowych przy odpowiedniej kalkulacji i dobrze prosperującym dzierżawcy, może stanowić dla Ciebie źródło stałego dochodu przez wiele kolejnych lat. Także spłacać Twój kredyt, jeżeli na zakup nieruchomości musiałeś zaciągnąć.

Przedsiębiorcy są bardziej przywiązani do danego miejsca niż osoby prywatne i rzadko zmieniają lokalizację. Dochody przedsiębiorcy często wiążą się z konkretną lokalizacją (np. sklep, kancelaria notarialna, fryzjer). Zmiana lokalizacji tymczasowo lub nawet na stałe może wpłynąć negatywnie na przychody. Niektóre rodzaje działalności także można prowadzić w wyłącznie w określonej lokalizacji (np. działalność uciążliwa, produkcja zwierzęca).

Po tym krótkim wstępie przyjrzyjmy się poszczególnym rodzajom nieruchomości użytkowych. Można je podzielić na:

  1. powierzchnia biurowa,
  2. powierzchnia handlowo-usługowa,
  3. hale,
  4. obiekty gospodarskie,
  5. garaże, miejsca parkingowe,
  6. inne lokale użytkowe.

 

Powierzchnia biurowa

Każde przedsiębiorstwo potrzebuje do prowadzenia swojej działalności gospodarczej mniejszej lub większej przestrzeni biurowej. Niektóre przedsiębiorstwa potrzebują biura jedynie na potrzebę utrzymywania swojej siedziby, inne prowadzą swoją działalność w przestrzeni biurowej jak na przykład banki, firmy ubezpieczeniowe, kancelarie prawnicze, biura projektowe.

Dobrze, gdy biuro przedsiębiorstwo znajduje się lokalizacji łatwo dostępnej dla powszechnej klienteli, ale nie koniecznie musi tak być. Biuro nie zawsze musi mieć łatwy dostęp i mieścić się na parterze. Czasem lepiej kiedy dostęp jest w pewnym zakresie ograniczony np. w przypadku call centre.

Lokal z przeznaczeniem na cele biurowe musi być wyposażony w odpowiednią infrastrukturę. Chodzi tu między innymi o odpowiednie oświetlenie, dostęp do Internetu, liczne gniazdka elektryczne. Wskazane są także rolety i klimatyzacja. Zaletą powierzchni biurowej jest możliwość współdzielenia pomieszczeń socjalnych i sanitarnych, dzięki czemu można jedno duże mieszkanie podzielić na kilka mniejszych biur. Nie ma też potrzeby stosowania finezyjnego wykończenia takiego lokalu. Powinien być on możliwie prosty, a dostosowanie do swoich gustów i preferencji leży już w gestii najemcy.

Możliwości przekształcenia powierzchni mieszkalnych na biurowe, systematycznie są ograniczane, ponieważ (szczególnie w dużych miastach) powstały, i ciągle jeszcze powstają profesjonalne biurowca, a nawet parki biurowców. Duże firmy wolą korzystać z profesjonalnych biurowców ze względu na ich doskonałe przystosowanie do potrzeb i duże powierzchnie. Możesz zatem liczyć przede wszystkim na małe i średnie przedsiębiorstwa o zasięgu lokalnym. Te z drugiej strony są stosunkowo nietrwałe i może wobec tego występować systematyczna zmienność najemców.

 

Powierzchnia handlowo-usługowa

Są to miejsca przygotowane na działalność handlową, usługową jak również gastronomiczną czyli m.in.: sklepy, salony kosmetyczne, fryzjerzy, restauracje. Przy tego rodzaju przeznaczeniu nieruchomości kluczowe znaczenie ma lokalizacja w ciągach komunikacyjnych, miejscach gdzie przemieszcza się duża liczba ludzi. Zwykle są to centra miast, choć niekoniecznie. Również inne dzielnice potrzebują sklepów, punktów usługowych i gastronomicznych.

Najlepiej na powierzchnie handlowo-usługowe nadają się dobrze widoczne z ulicy lokale, z dużymi witrynami wystawowymi, znajdujące się na parterze. Dla najemców ważna jest dostępność, łatwość „wstąpienia” klienta do takiego lokalu.

Przeznaczenie danego lokalu jest zależne od powierzchni, jak również przystosowania pod względem infrastruktury. Restauracje zwykle wymagają dużej powierzchni użytkowej. Podobnie zresztą jak i sklepy, które dodatkowo wymagają wygospodarowania odpowiednio dużej części magazynowej oraz łatwości dostarczenia większej ilości towaru (np. rampa od zaplecza, winda towarowa). Przy restauracji oraz sklepie spożywczym, konieczne może być przygotowanie przestrzeni na chłodnię. Również trudno sobie wyobrazić dzisiaj istnienie działalności handlowej bez klimatyzacji.

Od tego czy uda się zarobić na takiej inwestycji zależy w dużej mierze od lokalizacji. Najbardziej prestiżowe i interesujące lokalizacje są już zajęte, od Ciebie jednak zależy czy zauważysz pojawiające się okazje w postaci zmian w pewnych dzielnicach, czy ich wzrostu popularności. Okolica mało interesująca dla przedsiębiorców dzisiaj, może okazać bardzo prestiżowa w niedalekiej przyszłości np. jeżeli powstanie na danej ulicy deptak lub ważna atrakcja turystyczna.

Przy tego typu lokalu częściej należy brać raczej pod uwagę inwestowanie długoterminowe i dochodami z najmu niż szybką sprzedażą i realizacją zysków. Najemcy takich lokali bardzo rzadko zmieniają miejsce prowadzenia działalności.

 

Hale

Produkcyjne i magazynowe to obiekty o bardzo dużej powierzchni i dla specyficznego klienta. Użytkownikiem tego rodzaju obiektów są przedsiębiorstwa o większej skali funkcjonowania i z czasem mogą zechcieć posiadać swoje obiekty traktując najem jako stan przejściowy.

Lokalizacja takich obiektów to najczęściej obrzeża miast jak również ważne ciągi komunikacyjne (np. blisko wjazdu na autostradę lub drogę ekspresową). Poza odpowiednim skomunikowaniem lokalizacja nie ma tu większego znaczenia, dlatego przywiązanie danego najemcy do Twojej nieruchomości jest mniejsze niż w przypadku lokali na cele handlowo-usługowe. Poza tym znalezienie rzetelnego najemcy może zająć bardzo dużo czasu.

Nieruchomość tego typu musi spełniać odpowiednie wymogi: utwardzony dojazd, równa nawierzchnia, solidne zadaszenie i ochrona przed warunkami atmosferycznymi, wentylacja, odpowiednio wysokie zasilanie energią elektryczną. Obecnie jest już wiele centrów logistycznych i hal ze stworzonymi właściwymi warunkami na prowadzenie tego typu działalności i tam też wolą funkcjonować przedsiębiorcy wobec czego popyt na mniej profesjonalne hale kurczy się.

Rynek hal jest mało płynny i raczej należy liczyć się ze średnio i długoterminową dzierżawą niż szybkim nabyciem, i zbyciem nieruchomości z zyskiem. Osobiście odradzam inwestowanie w tego typu nieruchomości początkującym inwestorom z niewielkim zasobem kapitału.

 

Obiekty gospodarskie

Ten typ nieruchomości definiuję jako budynki z przeznaczeniem do produkcji rolnej. Mogą to być budynki magazynowe (np. na słomę, zboże, paszę) lub z przeznaczeniem na prowadzenie produkcji zwierzęcej.

Obecnie coraz trudniej jest znaleźć odpowiednią lokalizację na prowadzenie produkcji zwierzęcej aby nie była uciążliwa dla sąsiedztwa. Jeszcze trudniej jest uzyskać pozwolenia na uruchomienie takiego obiektu. Z czasem obiekty inwentarskie o dużej powierzchni z aktualnymi pozwoleniami mogą być bardzo cenne.

O ile na wysoką rentowność z dzierżawy obiektów gospodarskich nie można liczyć (produkcja rolna także ma niską rentowność) to możliwe, iż udałoby się zakupić okazyjnie obiekt, który po pewnym odnowieniu i poszukaniu nabywcy może przynieść spory zysk.

 

Garaże, miejsca parkingowe

Jest to rzadko spotykany rodzaj nieruchomości użytkowej, ale również bardzo potrzebny. Można oczekiwać, że wraz ze wzrostem liczby mieszkańców miast oraz rosnącą liczbą samochodów, iż miejsca do parkowania samochodów będą coraz bardziej cenne.

Już obecnie cena garaży kształtuje się w wysokości zbliżonej do ceny metra kwadratowego powierzchni mieszkalnej. W gęsto zabudowanych centrach miast, jak również nowobudowanych osiedlach mieszkaniowych nie ma co liczyć na to, że będą powstawać nowe miejsca do parkowania. W starych wieżowcach z wielkiej płyty na kilkadziesiąt mieszkań często przypada zaledwie kilka garaży znajdujących się na dolnych kondygnacjach.

Warto rozważyć inwestycję w garaże, które mogą przynosić dochód w postaci czynszu, bądź dalszej odsprzedaży z zyskiem. Zaletą tego typu inwestycji jest wymagany niski kapitał, a zapotrzebowanie jest wysokie i będzie rosło.

 

Inne lokale użytkowe

Inne lokale użytkowe, które nie kwalifikują się do żadnej z poprzednich kategorii nieruchomości. Takie, które może pominąłem, ale dają możliwość zainwestowania i osiągnięcia zysku, np.: zabytki. Ze względu na swoją unikatowość, raczej mają wąską klientelę i może być trudno znaleźć najemcę lub nabywcę na tego typu nieruchomość. Raczej należy wystrzegać się nieruchomości o niskiej płynności rynku dlatego ze swojej strony odradzam inwestowania w takie lokale użytkowe.

 

Lokale użytkowe mają swoją specyfikę i zalecałbym je inwestorom o pewnym doświadczeniu z inwestowaniem w nieruchomości. Chociażby dlatego, że zwykle wymagają większego zaangażowania finansowego. Sam jeszcze nie inwestowałem w tego typu nieruchomości, ale zachęcam do zostawiania komentarzy w tym temacie.

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *