Inwestowanie w ziemię rolną kiedyś i dziś.

ziemia rolna

Na początku XXI wieku ziemia rolna w Polsce szybko drożała, jej cena wzrastała z kilkuset złotych za hektar w skrajnych przypadkach sięgając nawet 100-150 tys złotych. Wynikało to przede wszystkim ze znacznej różnicy cenowej pomiędzy ziemią w Polsce, a ziemią w innych krajach Unii Europejskiej. Oczywistą sprawą było, iż w następstwie wstąpienia Polski do UE, ceny naszej ziemi będą równać w górę. Obecnie wprowadzone zostały ograniczenia dotyczące nabywania ziemi przez spekulantów, a w szczególności cudzoziemców.

Średnia cena hektara gruntów rolnych w Polsce według GUS w I kwartale 2017 wynosiła 40403 zł. Na dzień 3.01.2005 wynosiła natomiast 6810 zł. Daje to wzrost 493% w ciągu 12 lat. Wynik jest imponujący, ale w najbliższych latach nie ma co już liczyć na to, że takie wzrosty będą kontynuowane. Wręcz przeciwnie, ograniczenie obrotu ziemią może spowodować ich zahamowanie.

Od dnia 30 kwietnia 2016 obowiązują przepisy ograniczające możliwości inwestycji w ziemię rolną. Przepisy wprowadzono aby chronić ziemię rolną przed spekulacyjnym wzrostem cen. Po pierwsze wstrzymano sprzedaż państwowej ziemi rolnej z zasobów Agencji Nieruchomości Rolnych na 5 lat od wejścia w życie ustawy. Wprowadzono tu co prawda pewne wyjątki jak sprzedaż na cele inwestycyjne inne niż rolne np. parki technologiczne i przemysłowe, centra biznesowo-logistyczne, inwestycje transportowe, budownictwo mieszkaniowe itp., ale są one niedostępne dla przeciętnego inwestora. Zamiast sprzedaży ziemia ta będzie trwale dzierżawiona.

Nabywcami ziemi rolnej mogą być wyłącznie rolnicy indywidualni, z wyjątkiem nabywania ziemi przez osoby bliskie sprzedającemu, jednostki samorządu terytorialnego, Skarb Państwa jak również kościoły i związki wyznaniowe. Inne podmioty w celu nabycia ziemi rolnej należy uzyskać zgodę prezesa Agencji Nieruchomości Rolnych. Nabycie nieruchomości rolnych wiąże się z wymogiem osobistego prowadzenia gospodarstwa rolnego oraz dziesięcioletnim zakazem zbywania i wydzierżawiania zakupionej ziemi. Wcześniejsza sprzedaż ziemi wymaga zgody sądu.

Wspomniane zasady nie dotyczą nabywania ziemi w wyniku dziedziczenia, orzeczenia sądu lub organu egzekucyjnego. Nie ma ograniczeń w obrocie prywatnymi działkami rolnymi do 0,3 ha oraz zabudowanych w dniu wejścia w życie nowych przepisów siedlisk o powierzchni do 0,5 ha. Nie ma także ograniczeń w obrocie nieruchomościami rolnymi z ostatecznymi decyzjami o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu z przeznaczeniem na cele inne niż rolne.

Mimo tych ograniczeń są jeszcze możliwości inwestowania w ziemię rolną. Niektóre z nich są już niedostępne, ale postanowiłem je opisać, ponieważ w przyszłości  mogą zmienić się przepisy. W jaki sposób można zarobić na inwestycji w ziemię rolną? Zakładam, że jako efektywni inwestorzy wykluczamy możliwość pozostawienia zieli leżącej odłogiem.

Sposoby na inwestycje w ziemię rolną

  • Uprawa – uprawiając ziemię korzystasz z jej płodów rolnych natomiast dodatkowo możesz skorzystać z dopłat unijnych, która pomogą Ci spłacić kredyt. Jeżeli cena ziemi będzie na odpowiednio skalkulowanym poziomie, może okazać się, że kwota dopłat będzie wystarczająca aby pokrywać raty kredytu, wówczas nabędziesz ziemię praktycznie za unijne pieniądze. Oczywiście taka możliwość jest ograniczona do producentów rolnych do których kierowane jest wsparcie unijne. Możliwe jest uprawianie ziemi bez dotacji unijnych, ale znacznie ograniczy to rentowność produkcji i zmniejszy konkurencyjność na rynku. Obecne przepisy wymagają przygotowania rolniczego i uniemożliwiają sprzedaż ziemi przez 10 lat, chyba, że została ona nabyta przed 30.04.2016.
  • Dzierżawa – możesz wydzierżawić ziemię rolnikowi, który będzie ją uprawiał, a korzyścią dla Ciebie będzie czynsz dzierżawny. Ze względu na stosunkowo niską rentowność produkcji rolnej czynsze dzierżawne ziemi rolnej są na niskim poziomie, więc rentowność takiej inwestycji będzie niska. Tymczasem możesz oczekiwać spekulacyjnego wzrostu cen i w dogodnym momencie wystawić ją na sprzedaż. Obecnie raczej nie można liczyć na znaczne wzrosty cen ziemi, a ograniczenie obrotu ziemią może nawet spowodować ich spadek. Obecne przepisy uniemożliwiają dzierżawę ziemi zakupionej od 30.04.2016.
  • Odrolnienie – czyli zmiana przeznaczenia działki, a następnie sprzedaż parceli np. na działki budowlane, pozwalało na podniesienie wartości ziemi nawet kilkaset krotnie. Ziemia rolna zakupiona za kilka złotych za metr, w odpowiedniej lokalizacji i po doprowadzeniu mediów, dzięki przekształceniu na działki budowlane była warta majątek. Obecnie wprowadza się ograniczenia możliwości odrolnienia ziemi uprawnej, a gminy stosują opłaty stanowiące znaczną część planowanego zysku. Przy odpowiedniej kalkulacji jednak w dalszym ciągu rozwiązanie to może przynieść duże korzyści choć wymagać będzie dokładnego rozeznania w lokalnych przepisach w tym zakresie, zapoznania się z polityką nieruchomości danej gminy jak również okolicznymi planami urbanizacyjnymi. Jeżeli gmina będzie borykać się z „głodem ziemi” na cele budowlane, może odstępować od wysokich opłat adiacenskich.

Podsumowanie

Jak już wcześniej wspomniałem, obecnie obrót ziemią rolną jest znacznie ograniczony. Możliwe jednak, że się to zmieni w przyszłości. Możliwe też, że będziesz mógł wejść w posiadanie ziemi rolnej np. w przypadku dziedziczenia lub zakupu spółki rolnej. Mocno wierzę w kreatywność Polaków i z pewnością zostanie znaleziony sposób ominięcie przepisów. Inwestowanie w ziemię rolną to w końcu zdecydowanie lepsza lokata kapitału niż lokata bankowa.

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *