Mieszkania, domy – czyli inwestowanie w nieruchomości mieszkalne.

By | 20/08/2017

Dzisiaj kolejny post z zakresu inwestowania w nieruchomości, w którym chciałbym scharakteryzować podstawowy rodzaj nieruchomości, w który można inwestować. W kontekście inwestowania nieruchomości, uważam, że jest to rodzaj, który powinien być w szczególności w centrum Twojej uwagi.

W tym poście skupię się na charakterystyce nieruchomości mieszkalnych na cele inwestycyjne. Zakup na własne potrzeby chciałbym poruszyć w osobnym poście ze względu na znaczne różnice pomiędzy zakupem na własne potrzeby, a zakupem inwestycyjnym. Co więcej musisz też patrzeć pod kątem doboru nieruchomości na cele potencjalnych najemców. To co dla Ciebie będzie atrakcyjnym lokalem niekoniecznie musi być atrakcyjne dla szerszej rzeszy najemców.

 

Jakie nieruchomości mieszkalne możesz kupić?

Domy, ze względu na swoją powierzchnię oraz wielkość działki, na której stoją, są z reguły drogimi nieruchomościami. Wymagają sporych nakładów finansowych i są drogie w utrzymaniu. Jeżeli kupujesz na cele inwestycyjne i nie znajdziesz szybko nabywcy może okazać się, że koszty utrzymania znacznie zmniejszą Twój zysk, lub nawet doprowadzą do straty. Domy ze względu na wysoką cenę mają niską płynność i mimo okazyjnej ceny jaką zapłacisz, może okazać się, że czekać Cię będzie wielomiesięczne oczekiwanie na sprzedaż. Lepszą możliwości zakup domu wielorodzinnego z możliwością sprzedaży poszczególnych mieszkań.

Mieszkania dają większe możliwości inwestowania, podnoszenia standardu, przebudowy, sprzedaży, wynajmu. Rynek mieszkań jest przy tym bardziej płynny i możesz dobierać rozmiar inwestycji w zależności od swoich możliwości finansowych. Możesz wybrać czy chcesz kupić mieszkanie o niskiej wartości (np. kawalerkę) czy też o wysokiej (np. apartament o wysokim standardzie).

 

Rynek nieruchomości mieszkalnych będzie w Polsce rozwijał się jeszcze przez wiele lat. Możesz mieć pewność, że młodsze pokolenia będą chciały się usamodzielnić, starsze nieruchomości będą pojawiać się na rynku. Ludzie wraz z rozwojem własnych rodzin jak i wzrostem zamożności będą zmieniać mieszkania/domy na większe, dające więcej przestrzeni życiowej. Z drugiej strony ludzie starsi będą chcieli zmniejszyć swoją przestrzeń ze względu na koszty utrzymania i możliwość wycofania środków, które są zamrożone w nieruchomości, a można wykorzystać na bieżącą konsumpcję (w szczególności w perspektywie przewidywanych niskich emerytur).

 

 

A jak wyglądają rynki nieruchomości?

Rynek pierwotny – nowe domy lub mieszkania wybudowane przez inwestora (najczęściej deweloper lub spółdzielnia mieszkaniowa). Nowo wybudowane mieszkania i domy nie będą przez długi czas wymagały żadnych remontów ani napraw. Z drugiej jednak strony będą wymagać sporych nakładów inwestycyjnych za początku, na przystosowanie lokalu do zamieszkania:

  • wyrównanie i pomalowanie ścian,
  • wyrównanie i położenie podłóg,
  • montaż drzwi,
  • koszt wykończenia kuchni, mebli i wyposażenia kuchennego,
  • wykończenia łazienki czyli płytki na podłodze i ścianach, armatura łazienkowa, prysznic bądź wanna,
  • punkty elektryczne i świetlne,
  • ewentualne przebudowy itd.

 

Poza zakupem samej nieruchomości musisz liczyć się z tym, że będzie jeszcze konieczność wyłożenia dużej ilości gotówki na przystosowanie nieruchomości do zamieszkania co musisz uwzględnić przy zakupie. Zwykle przy zakupie nieruchomości na kredyt nie masz już możliwości kredytowania wykończenia pod klucz. Koszt przygotowania nieruchomości do zamieszkania, w zależności od standardu, może wynieść 10-50% jej wartości.

Jeżeli jesteś w stanie wykonać dużą część prac we własnym zakresie, możesz w ten sposób bardzo dużo pieniędzy zaoszczędzić. Koszt prac wykończeniowych w przybliżeniu wynosi równowartość zakupionych materiałów.

Nieruchomości z rynku pierwotnego są bardzo kuszące, ale musisz być też świadom ich wad. Praktycznie nie masz możliwości negocjacji i znalezienia okazji cenowych poniżej średniej rynkowej. Wręcz przeciwnie, zwykle są one droższe, a wykończenie pod klucz dodatkowo podnosi koszt. Masz niewielką możliwość odzyskania zainwestowanych środków i zarobku przy odsprzedaży, możesz za to liczyć na zarobek na wynajmie. Przy nowych nieruchomościach i wysokim standardzie jest możliwość uzyskania wyższego czynszu. Nowe osiedla są zwykle daleko od miasta i mają słabo rozwiniętą infrastrukturę wobec czego także nie każde osiedle będzie atrakcyjne pod kątem wynajmu.

 

Rynek wtórny – w porównaniu z rynkiem pierwotnym daje dużo większe możliwości zarobku. Możesz wyszukać okazji cenowej i szukać sprzedających zmotywowanych do szybkiego pozbycia się nieruchomości.

Na rynku wtórnym masz duże możliwości negocjacji ceny w szczególności ze względu na stan nieruchomości. Od bardzo dobrego, po kapitalnym remoncie i nie wymagającego nakładów, do stanu wymagającego dużych wydatków remontowych. Na rynku wtórnym możesz równie dobrze natrafić na stosunkowo nowe nieruchomości ludzi, który kupili nowe domy/mieszkania, wykończyli je i z różnych przyczyn chcą je sprzedać (np. z powodu przeprowadzki, pogorszenia sytuacji finansowej, rozwodu i podziału majątku).

 

Najważniejszą zaletą rynku wtórnego jest to, że nieruchomość nadaje się do użytkowania od razu po zakupie (rzadko wymagają one napraw bez których nie można zamieszkać). Przy odrobinie szczęścia możesz okazyjnie kupić nieruchomość, którą bez większych nakładów możesz odsprzedać z zyskiem lub wynająć. Przy rynku wtórnym możesz też w zależności od swoich możliwości finansowych podnieść standard nieruchomości (a co za tym idzie – wartość) i osiągnąć jeszcze większe korzyści.

Nieruchomości do remontu kapitalnego – to jest rynek wtórny, ale ze względu na swoją specyfikę postanowiłem poświęcić temu rodzajowi nieruchomości więcej uwagi. To są zdewastowane mieszkania, dawno zaniedbane pustostany, opuszczone domy, domy niedokończone w stanie surowym otwartym lub zamkniętym.

Nieruchomości te wymagać będą szczególnej uwagi i sprawdzenia stanu obecnego, a także bardzo dużych nakładów czasu i pieniędzy na przystosowanie do stanu użyteczności. W zamian za to można w tym przypadku liczyć na ponadprzeciętne zyski, zwłaszcza jeżeli jesteśmy w stanie sami dokonać sporą część prac remontowo-wykończeniowych.

Opuszczony dom, bądź w stanie surowym, można czasem zakupić w cenie niewiele wyższej od wartości działki, na której się ona znajduje. Jeżeli nie będzie w stanie do rozbiórki, to co uda nam się zachować jest naszym zyskiem.

Przy nieruchomościach do kapitalnego remontu mamy szerokie pole manewru do negocjacji cenowej. Większość ludzi kupuje oczami, kupuje stan obecny, a nie możliwości jakie daje dana inwestycja. Ludzie nie mają też często możliwości bądź chęci aby dokonywać poważniejszych prac remontowych. Jeżeli skorzystasz z wyobraźni, możesz wypatrzyć potencjał i stworzyć nową wizję takiej nieruchomości. Jeżeli nie masz doświadczenia na polu wykończenia i remontu, najlepiej będzie skorzystać z usług rzeczoznawcy, który oceni, co w danym lokalu będzie wymagać napraw. Z czasem jednak kiedy nabierzesz wprawy samodzielnie będzie w stanie szybko ocenić, czy warto podejmować się tego przedsięwzięcia.

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *